L’HABITAT VERT

Premier acte : la situation aujourd’hui

Habiter en zone de loisirs : les avantages

Il y a de beaux avantages à se loger en zone de loisirs. Tout d’abord, certains se sont installés là où ils venaient en vacances. Ensuite, les prix d’achat au mètre carré sont imbattables. De plus, les prix du KW/heure d’électricité et du m³ d’eau peuvent parfois être fournis à un très très bon compte, grâce aux prix de gros. Enfin, la vie communautaire facilite les coopérations fructueuses entre les habitants. Cela génère des économies très substantielles, pour ces collectivités et les ménages.

Habiter en zone de loisirs : les inconvénients

Un prix bas qui se justifie.

Le faible prix d’achat est contrebalancé par les contraintes urbanistiques, parfois draconiennes, en hauteur, en surface mais aussi en profondeur. L’absence d’égouttage et les sols parfois très imperméables compliquent l’écoulement des eaux. Il faut des fosses d’épuration. C’est coûteux mais sans cela, on risque de créer une piscine dans le fond de son jardin.

Pas de service public entièrement rendu.

De même, puisque le parc est privé, les possibilités pour la commune d’y intervenir sont restreintes. Chaque intervention des services publics est mesurée pour ne pas créer un fâcheux précédent. L’âge avance pour tout le monde : les valeureux habitants se fatiguent parfois, malgré leur évidente bonne volonté.

Des installations parfois vieillissantes.

Le temps frappent aussi les installations : les conduites et autres canalisations s’usent ou deviennent obsolescentes.

Un vide juridique pour le domicile.

De plus, se domicilier en zone de loisirs peut entraîner des complications purement administratives. Pourtant, celle-ci est impossible à refuser dans les faits. Dès lors, la domiciliation provisoire est accordée et systématiquement prolongée.

Emprunter de l’argent coûte de l’argent, … si le prêt est accordé.

Chaque demande d’emprunt dépendra d’abord du patrimoine et des revenus du débiteur. Selon les témoignages reçus, certains banquiers frileux accorderaient moins facilement un crédit pour un immeuble, situé en zone de loisirs. D’autres témoignages vont en sens contraire : le critère déterminant de l’octroi du crédit, ce n’est pas la situation du logement. C’est plutôt l’état et les matériaux de construction, que la zone urbanistique.

Changer le plan de secteur et enrichir tout le monde

Convertir les zones de loisirs en zone d’habitat vert permettait de « faire d’une pierre deux coups », voire même « trois ou quatre coups » pour les habitants des trois domaines résidentiels et l’administration:

• Sécuriser juridiquement les habitants pour la domiciliation, mais aussi sur des avancées en terme de possibilités urbanistiques.
• Augmenter la valeur des biens situés en zone de loisirs. Pour les propriétaires, c’est une opportunité en or. Certains spéculateurs ne s’y trompent pas.
• Permettre enfin aux habitants de recevoir des services publics corrects. En effet, il paie l’impôt comme tout le monde.

Pour la commune, ce n’était pas une mauvaise idée non plus. Cela permettait de :

• Sécuriser juridiquement l’entretien des routes et offrir enfin un service adéquat.
• Obtenir une manne financière de 9,8 millions d’euros (voir les derniers chiffres, ci-dessous).

Une condition pour tout cela : la reprise des voiries.

Reprendre la voirie n’est pas chose aisée. Il a fallu envisager la vente, l’expropriation, la cession à titre gratuit, par chaque propriétaire ou par Conseil d’Administration de chaque parc. Finalement, ce sont les trois conseils d’administration qui ont opté, par le vote, pour souscrire à la reprise des voiries par l’administration. Le projet doit être clôturé pour mars 2025. Sans quoi, pas de passage en habitat vert!

Un écueil de taille : le coût

Cette reprise doit être comprise comme une remise généralisée aux normes modernes d’équipement. Fini de pouvoir câbler, parfois artisanalement mais de manière conviviale. Fini de raccorder ou réparer aisément la conduite d’eau d’une parcelle. Il faudra passer par les impétrants : comprenez INASEP, ORES, SPGE, Administration Communale, IGRETEC,…

Et cela a un coût … vertigineux. De 13 millions d’€, nous sommes arrivés à une facture globale de 23 et quelques millions d’€. Ce qui nous inquiète énormément, c’est que la facture des travaux pour 3 parcs, à Froidchapelle, à charge de leur administration communale, s’élève à 40 millions d’euros. C’est ce qui a motivé la sortie de Froidchapelle de ce plan d’investissement. Des sources proches du dossier, il y a quelques années, nous parlaient déjà de plus de 30 millions d’euros, pour Philippeville. Comment les travaux pour les trois domaines résidentiels de Philippeville peuvent-ils être menés, à si bon marché, comparés à ceux de Froidchapelle? C’est simple : les travaux ne seront pas entièrement accomplis (voir plus bas)!

https://drive.google.com/file/d/1LAmgeWLn1QGf7RbOE1UNN4ywY3pUQnfG/view?usp=drive_link

Nous regrettons de ne plus voir d’égouttage dans la planification. Une voirie sans égouttage, c’est une voirie fragilisée dès sa fondation, a fortiori en forêt!

ACTE 2 : des besoins et des moyens

Des situations très différentes

La Petite Suisse

L’état des infrastructures des différents domaines est varié. Les infrastructures de la Petite Suisse sont aux normes et les voiries sont communales. Pourtant, la Petite Suisse ne passera pas en Habitat Vert.

La Gueule de Loup

Ici non plus, la reconversion n’est pas envisagée. A entendre certains propriétaires, ce n’est pas plus mal. Nous verrons pourquoi ci-après.

Les trois domaines résidentiels retenus

Le Bois de Roly, la Forêt (Neuville) et Les Valisettes (Neuville aussi) sont retenus comme seuls domaines à convertir en zone d’habitat vert. Plusieurs raisons ont évincé les autres domaines. Dans certains campings, l’objectif d’une reconversion en « vraie » zone de loisirs, en régularisant quelques habitations (Romedenne) a prévalu. Cela fonctionne bien. Pour d’autres, c’est l’absence de permis d’urbanisation (Gueule de Loup et Petite Suisse). Selon nous, c’est l’argument financier qui a exclu certains domaines de la liste des zones à reconvertir. Nous pressentons que le Gouvernement Wallon, voyant le coût du plan de reconversion de trois parcs était déjà élevé, a probablement préféré ne pas alourdir la charge financière. Le mieux était alors de se concentrer sur le maximum de population dans trois grands parcs.

De gros budgets : pour quelles dépenses?

Comme vous le constaterez, ci-dessous, le coût des travaux a fortement évolué. Pis, l’offre de services publics s’est considérablement amoindrie. Au départ, tout était compris. De la voirie, à l’électricité, en passant par l’eau, les égouts et l’éclairage. Le projet s’est réduit d’au moins deux choses : l’éclairage public et les égouts.

Eclairage public

Dans tous les parcs, il existe un éclairage public. Il est embryonnaire et imparfait mais il a le mérite d’exister. Dans les plannings à notre disposition, c’est fini! Il n’y en aura plus ou beaucoup moins. Les lampes Led ne sont pourtant pas coûteuses. Un éclairage permet de rassurer bien des gens, le soir. Cela sécurise aussi les piétons contre les véhicules.

L’égouttage des eaux usées et de pluie

De même, au départ, l’égouttage était prévu. Un détail pour certains mais pour ceux qui n’ont pas une station d’épuration individuelle, il en faudra une. C’est un prix considérable. Comptez 5 à 10000€, selon la solidité du terrain. Si c’est de la terre, ce sera moins cher. Si c’est de la pierre, ce sera plus cher car plus difficile à creuser. La non prise-en-charge de l’égouttage et de l’éclairage représente une économie pour la commune. Nous doutons du bien-fondé de cette économie. En effet, si un égouttage existe déjà, il sera supprimé. Que faire si un habitant n’installe pas de station d’épuration individuelle, pour pallier à la suppression de l’égout existant?

L’élargissement des routes

Les voiries feront 4 mètres de large. Certaines allées seront élargies. A priori, peu de terrains seront impactés. Nous regrettons que les matrices cadastrales n’aient pu être consultées par les habitants avant de consentir au grignotage de leur bien. Si la boîte aux lettres sera remplacée, rien n’est prescrit pour les haies, les clôtures et les murets.

Le coût des fournitures consommées.

Les conduites d’eau et les lignes électriques seront sécurisées. De même, il devrait être plus simple de poser des panneaux solaires. Mais c’en sera terminé du prix de gros! Il faudra payer le prix du KW/h et du mètre cube d’eau, au prix du marché des particuliers. Précisons que c’est déjà le cas pour le Bois de Roly et Les Valisettes, pour l’eau.

Le gros morceaux : les raccordements

Les parcelles non-équipées de compteurs modernes devront être munies des modèles récents. Ici encore, ce ne sont pas de petits budgets. Comptons au minimum 3 à 4000€ pour l’eau et l’électricité!

Last but not least : les suppléments.

Pour les travaux privés, il y a toujours des imprévus. Pour les travaux publics aussi. Surtout, selon notre lecture, les cahiers des charges sont très « larges » en matière de clauses de réexamen, en faveur des impétrants. Nous craignons réellement des surcoûts pour les chantiers de l’eau, l’électricité et les voiries. Nous comprenons la frilosité des impétrants. En effet, il est difficile pour tout le monde de savoir dans quoi nous avançons réellement. C’est le contribuable qui paiera.

De gros budgets : à financer en combien de temps?

Un gros morceau à digérer en 30 ans?

Les 25 millions seraient financés sur de nombreuses années. On parle de 30 ans! 25 millions, cela représente plusieurs fois le budget annuel de la commune elle-même. Pour être plus précis, c’est pratiquement 6 fois le budget d’investissement habituel de la commune!

Quand débuteraient les travaux?

Le conditionnel est de mise dans ce dossier. Dans le dossier voté le 11 septembre 2023, nous avions les dates ci-dessous, pour les débuts de chantier :

• Mars 2025 pour Les Valisettes;
• Septembre 2025 pour La Forêt;
• Mars 2026 pour le Bois de Roly.

Optimiste? Sans doute. Reste que cela fera supporter la charge par les mandataires suivants et pas les actuels. Quand les parents boivent, les enfants trinquent. 

Quand finiraient les travaux?

Encore une fois, le conditionnel s’impose. Voici les informations à notre disposition.

Les fins de chantier sont prévues pour :

• Juin 2027 pour Les Valisettes;
• Juin 2029 pour La Forêt et le Bois de Roly.

Cela nous projette aussi largement au-delà des délais de clôture, prévus pour mars 2025.

https://drive.google.com/file/d/1AVkDM0O90dqGBktP1-R30J1X0tmEVocj/view?usp=drive_link

De gros budgets : mékicékipaie?

La question à 24 millions d’€! La majorité communale détermine trois sources de financement :

• Le subside de 9,6 millions d’€. Malheureusement, les plans d’IGRETEC et l’élaboration des devis ont déjà grignoté 880.000€!
• Une participation de la commune pour 9 millions.
• Une taxe compensatoire par parcelle à charge des propriétaires de 5,4 millions étalées sur une très longue durée.

Pour plus de commodités et parce qu’il nos semble impossible de construire des routes sans égouttage et sans éclairage, nous arrondirons à 25 millions d’€. Ce chiffre est déjà sous-évalué au regard de l’inflation à deux chiffres de ces dernières années, pour les prix de gros dans les matériaux comme pour l’énergie.

Acte 3 : la situation future

– Est-ce que ça tient la route? -Ha non, pas vraiment!

La taxe compensatoire

Nous ne pouvons pas dire qu’elle serait illégale. Ce type de taxe se pratique assez régulièrement sur le dos des commerçants pour les allées piétonnes ou sur les particuliers pour les égouts. De même, payer cette taxe plutôt qu’à un syndic, c’est la même chose, en mieux. Les services publics au moins suivront. Par contre, établir cette taxe ne sera pas chose aisée : loin de là! Et la présenter comme une grande avancée, c’est vraiment un leurre!

Nous estimons la part des habitants des 3 domaines, comme suit :

« Somme à investir » – Subvention – Part communale

= 25000000€ – 9800000-9000000€

= 6200000€

Si les habitants paient une taxe, destinée à rembourser cette somme, sur 30 ans avec un taux de 4%, nous estimons l’annuité à 360.000€/an.

Si on divise ces 360.000€ par le nombre de parcelles (estimée à 1326, nous arrivons au final, à une somme de 270€/parcelle. C’est une taxe raisonnable et inférieure au coût d’un syndic. Tant mieux.

a) Quid des multipropriétaires?

Cette situation est fréquente. Certains risquent de voir cette taxe doubler, triper, quadrupler,… Si certains y voient un critère de justice, nous y voyons un risque évident d’extorsion de fonds. Certains propriétaires pourraient être mis sur la paille.

b) Et si le propriétaire ne paie pas?

Certes, on pourra le poursuivre comme tous les mauvais débiteurs. Cependant, cela risque de générer un surcroît gigantesque de perception de la taxe. Imaginez simplement un mailing pour l’enrôlement d’une taxe qui touche plus de 1000 personnes. Que celui qui ne comprend pas l’argument vienne examiner le travail démentiel que représente la perception de la taxe poubelle, sur les secondes résidences, sur les publicités lumineuses,… C’est un travail titanesque de percevoir une taxe. Les procédures de recouvrement et de recours risquent de pleuvoir.

c) Les exemptions.

Toutes les taxes comprennent des exceptions, des exonérations et autres situations, qui permettent de se soustraire légitimement à la taxe. Nous citerons l’improductivité du terrain, l’inexistence de propriétaire connu, les personnes handicapées, les personnes sans revenu,… Strictement aucune de ces questions n’est évoquée par les promoteurs du projet. On dira que nous ne sommes pas encore là. Nous répondons que nous y serons très vite. Et lorsque nous y serons : il y a fort à parier que les exemptions finiront par amoindrir toute la taxe!

d) Si le redevable ne paie pas?

La commune est puissante mais elle ne « sait pas encore faire pleurer les cailloux ». Si un propriétaire ne paie pas, c’est TOUTE la population de Philippeville qui devra payer pour lui.

e) Le précompte immobilier.

L’état belge a une réputation fiscale sulfureuse. Tantôt paradis fiscal, tantôt enfer fiscal. Si les terrains valent plus chers, il y a donc moyen de les taxer plus. Le propriétaire risque bien de payer un peu plus encore.

f) les frais de raccordements et de remise en état

A cette taxe, il faut donc ajouter les frais de raccordement, la station d’épuration individuelle, la remise en état de la clôture,… Cela fait beaucoup. L’administration estime la charge à 10 voire 15000€ par parcelle. Cela commence à chiffrer. Cette taxe, étalée sur 30 ans, est lilliputienne, comparée à ces montants à payer, pratiquement cash!

La subvention

Le courrier du ministre de tutelle sur l’état d’avancement de la reconversion n’était pas très amène avec le pouvoir communal. Il y a de gros retards pour le plan de reconversion mais aussi dans les plans d’investissements réguliers et récurrents. Cela devient alarmant. Le ministre promet que les subventions ne seront pas à rembourser pour autant qu’elles aient été investies dans la reconversion. Il exige cependant une réponse rapide. Sans quoi, on arrête tout.

La part communale

On paie et on oublie tout?

C’est une question démocratique d’envergure. La commune n’est pas toujours capable d’offrir le service que certains villages attendent d’elle, spécialement en matière de voirie, pour de multiples raisons. Cette décision d’investir sur 30 ans pour de telles sommes va stériliser absolument toutes les opportunités d’investir pour la commune : routes, ponts, commerces, zonings,… Tout ira dans la reconversion des trois domaines. Est-ce encore bien raisonnable? Nous ne le pensons pas.

Mais si on le fait, quand même?

La charge de la part communal de 9 millions d’€ est à répartir sur tous les 9600 habitants et environ 3600 ménages. Si on propose un taux d’intérêt de 4%, on pourrait s’attendre à une annuité de 520000€ pour la commune. Chaque année, la commune paierait 520000€. Pour chacun des 3000 ménages, cela représenterait environ 144€ ou 54€/habitant. Pour un ménage d’un domaine ayant une seule parcelle, cela fera une somme d’environ 400€.

54€/habitant, c’est plus que le coût enduré par chaque habitant, pour le service incendie à Philippeville. Et nous savons que nous ne cotisons pas assez pour notre sécurité!

Acte 4 : notre proposition

Une dépense limitée mais réaliste.

La subvention est importante. Il serait stupide de ne pas l’utiliser. Il ne sera pas possible de tout réaliser avec elle. Mais, au moins, usons des moyens mis à notre disposition.

Des investissements ciblés et limités.

Les besoins des domaines sont variés. Si le Bois de Roly rencontre un problème de fuites dans la distribution d’eau, ce n’est pas le cas pour les Valisettes. De même, les routes de La Forêt sont dans un état correct mais pas celle du Bois de Roly. Les impétrants n’accepteront pas une mise à niveau, « faite à l’à peu près ». Sélectionnons la plus urgente des priorités pour chaque parc.

Ne plus attendre.

L’inflation ne s’arrête pas. La majorité actuelle est coupable de sa position attentiste. L’attente de bientôt 4 ans aura coûté énormément d’argent. De même, plus le temps passe, moins les devis deviennent réalistes!

Ne plus promettre l’idéal : le mieux est l’ennemi du bien.

Promettre de faire le bonheur des autres à leur place est chose courante en politique. Mais la route des enfers est pavée de bonnes intentions. Mieux vaut un petit chez soi qu’un grand chez les autres. Si aucune des pistes de sortie (limitation stricte de la dépense) n’est envisageable, nous ne souhaitons pas « promettre la lune » aux habitants des domaines, pour appauvrir tout le reste de la commune.